Vender um imóvel com lucro é uma conquista, mas é importante entender as obrigações fiscais que podem surgir com essa transação. Uma das dúvidas mais comuns de quem vende um imóvel é sobre o imposto sobre o lucro da venda, chamado de ganho de capital.
Neste artigo, vamos explicar o que é lucro imobiliário, como funciona o imposto, quando é possível ter isenção, e as mudanças recentes na legislação que afetam diretamente quem vende um imóvel residencial.
Lucro imobiliário é a diferença entre o valor pelo qual você comprou um imóvel e o valor que recebeu ao vendê-lo. Se você vende um imóvel por um valor maior do que pagou, esse “lucro” é o ganho de capital, e sobre ele incide Imposto de Renda, conforme a legislação brasileira.
A alíquota padrão é de 15% sobre o ganho, podendo ser maior em casos de lucros elevados.
Você comprou um imóvel por R$ 300.000 e, alguns anos depois, vendeu por R$ 500.000.
O seu ganho de capital foi de R$ 200.000.
O imposto a pagar seria:
15% de R$ 200.000 = R$ 30.000
Mas calma: nem sempre é preciso pagar. Vamos falar agora sobre as possibilidades de isenção e a nova regra que entrou em vigor.
A legislação prevê algumas situações em que o contribuinte pode ficar isento de pagar o imposto sobre o ganho de capital:
Se você vender um único imóvel residencial por até R$ 440.000 e não tiver vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos, a isenção é total.
Esses imóveis têm isenção total. E os comprados entre 1969 e 1988 contam com descontos progressivos, que reduzem bastante o imposto.
Essa é a regra mais conhecida — e que passou por mudança recente com a Lei nº 14.382/2022.
Antes, quem vendia um imóvel residencial e usava todo o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias estava totalmente isento do imposto.
A partir da publicação da Lei nº 14.382/2022, essa isenção passou a ser proporcional ao valor reinvestido.
Você vende um imóvel por R$ 600.000
Usa R$ 400.000 para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
Nesse caso, você reinvestiu 66,6% do valor da venda. Portanto, apenas esse percentual do ganho de capital será isento.
Os 33,4% restantes do ganho estarão sujeitos à tributação de 15%.
O novo imóvel deve ser residencial e estar no Brasil.
O reinvestimento deve ser feito em até 180 dias (6 meses) após a venda.
Essa isenção (total ou proporcional) só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
Para calcular corretamente o ganho de capital e possíveis isenções, é essencial manter os documentos da compra e venda, além de comprovantes de despesas com escritura, ITBI, corretagem e reformas, que podem ser abatidas do valor do ganho.
O cálculo deve ser feito por meio do programa GCAP, da Receita Federal, e o pagamento do imposto (se houver) ocorre via DARF, até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Entender como funciona o ganho de capital e suas regras de isenção evita surpresas e garante que você esteja em dia com suas obrigações. Com a mudança da lei, o reinvestimento continua sendo uma forma de isenção, mas agora precisa ser analisado com atenção, já que a isenção pode ser apenas parcial.
Na Por Você Imóveis, orientamos nossos clientes durante todo o processo de compra e venda, inclusive com informações atualizadas sobre os aspectos fiscais. Se você está pensando em vender um imóvel, conte conosco para fazer isso com tranquilidade, transparência e segurança.
